Delitev solastnine in vzpostavitev etažne lastnine

Za delitev solastnine na nepremičninah se stranke navadno odločajo, ker jim solastninski režim, ki na nepremičnini določa le idealni solastninski delež posameznega lastnika, ne ustreza več. V tem primeru imajo solastniki možnost skleniti pogodbo za delitev solastnine. Če takšen sporazum ni mogoč, stranki pripravimo predlog za delitev solastnine, ki ga vložimo pri nepravdnem oddelku pristojnega okrajnega sodišče. Le-to razdruži solastno nepremičnino tako, da solastniki dobijo v naravi tisti del stvari, za katerega izkažejo upravičen interes. Če fizična delitev solastnine v naravi ni mogoča niti z izplačilom razlike v vrednosti, ali je mogoča le ob znatnem zmanjšanju vrednosti stvari, sodišče odloči, naj se stvar proda in razdeli kupnina. Posebna ureditev velja za delitev solastnine na zgradbah, ki jo zakon imenuje vzpostavitev etažne lastnine.

 

Vzpostavitev etažne lastnine pomeni spremembo idealnih (so)lastniških deležev na celotni stavbi v lastništvo posameznega dela stavbe in solastništvo skupnih delov stavbe. Vzpostavitev etažne lastnine se izvede na podlagi enostranskega pravnega posla (izključnega) lastnika stavbe, na podlagi sodne odločba ali na podlagi sporazuma, ki ga sklenejo etažni lastniki. Pot, ki bo za stranko primerna v posameznem primeru, bo odvisna od tega, koliko je etažnih lastnikov in kadar bo le-teh več ali je med njimi mogoče doseči soglasje za vzpostavitev etažne lastnine. Odvetniška pisarna na osnovi pogovora s stranko oblikuje predlog za vzpostavitev etažne lastnine, ki ga posreduje ostalim etažnim lastnikom. Če pride do soglasja etažni lastniki podpišejo sporazum o vzpostavitvi etažne lastnine, njihove podpise pa overi notar. Sporazum je potrebno tudi priglasiti Finančnemu uradu RS. Po vzpostavitvi etažne lastnine je smiselno urediti še razmerja med etažnimi lastniki.

 

Razmerja med etažnimi lastniki se urejajo s pogodbo o ureditvi medsebojnih razmerij, s katero uredijo način upravljanja in rabe večstanovanjske stavbe. Pogodba o medsebojnih razmerjih je obvezna in mora biti sklenjena v pisni obliki. Razmerja med etažnimi lastniki se z njo uredijo tudi za vse pravne naslednike in je ti niso dolžni sklepati znova. Določba 116. člena Stvarnopravnega zakona izrecno določa katera razmerja med etažnimi lastniki se uredijo s pogodbo, in sicer so to:

– opredelitev stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike, če ta odstopa od zakonske ureditve,

– način oblikovanja rezervnega sklada, če presega najnižji zakonsko predpisan znesek,

– morebitne posebne omejitve pri uporabi posameznih delov v etažni lastnini;

– način uporabe skupnih delov;

– namen uporabe posameznih delov v etažni lastnini;

– nastopanje etažnih lastnikov v pravnem prometu;

– način upravljanja skupnih delov;

– uporabo posameznih delov v etažni lastnini v posebne namene;

– zavarovanje zgradbe kot celote;

– pooblastila upravnika, če odstopajo od zakonske ureditve.

 

Urejena razmerja med etažnimi lastniki po naših izkušnjah bistveno pripomorejo k dobrim odnosom med posameznimi etažnimi lastniki, kot tudi med etažnimi lastniki in upravnikom.