Najem poslovnih prostorov, odpoved najemne pogodbe za poslovni prostor in prenehanje najemne pogodbe s potekom časa

Ko gre za najem poslovnih prostorov ali poslovnih stavb, odpoved najemne pogodbe za poslovni prostor oziroma prenehanje najemnega razmerja s potekom najema za določen čas, morata tako najemnik kot najemodajalec upoštevati, da za te vrste najemnega razmerja veljajo specialne določbe Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) in se ne uporabljajo določbe Stanovanjskega zakona.

 

Najem poslovnih prostorov mora biti dogovorjen s pisno pogodbo, ki mora biti sestavljena na način, da v kar največji meri zaščiti obe pogodbeni stranki pred morebitnimi nesporazumi, ki lahko pripeljejo do tega, da ena od pogodbenih strank drugi poda odpoved najemne pogodbe, posledično pa seveda sledi prenehanje najemnega razmerja. Poudarjamo, da pogodba za najem poslovnih prostorov, ki  ni sklenjena v pisni obliki, ni veljavna.

 

Najemodajalec je dolžan najemniku izročiti poslovne prostore v takem stanju, da je poslovne prostore mogoče uporabiti v namen, ki je določen s pogodbo za najem poslovnih prostorov, ter ga v takem stanju vzdrževati, razen če se pogodbeni stranki ne dogovorita drugače. Na drugi strani je najemnik dolžan poslovni prostor uporabljati samo v namen, ki je določen v pogodbi ter pri tem ravnati z vso potrebno skrbnostjo.

 

Prenehanje najemnega razmerja lahko nastopi iz več razlogov in sicer na podlagi sporazuma pogodbenih strank, v kolikor ena izmed strank poda odpoved najemne pogodbe, s potekom  časa, za katerega je bila sklenjena ter z odstopom od najemne pogodbe.

 

Z odpovedjo najemne pogodbe preneha pogodba, sklenjena za nedoločen čas, pri čemer je potrebo izpostaviti, da  se pogodba za najem poslovnih prostorov odpoveduje sodno, kar pomeni, da navadna pisna obvestitev najemnika o odpovedi  najemne pogodbe, ni veljavna. Ko je podana odpoved najemne pogodbe, prenehanje najemnega razmerja nastopi šele s potekom odpovednega roka, ki ne sme biti krajši od enega leta.

 

Prenehanje najemnega razmerja nastopi, kot že rečeno tudi v primeru poteka časa, za katerega je bila najemna pogodba sklenjena. Najemne pogodbe pred potekom roka ni mogoče odpovedati, najemodajalec pa lahko v primeru kršitev s strani najemnika (uporaba poslovnih prostorov v nasprotju z najemno pogodbo, povzročanje škode, zamuda s plačilom najemnine za dva meseca od dneva opomina ter v primeru, da najemodajalec prostore sam potrebuje ter morebitni drugi, s pogodbo dogovorjeni krivdni razlogi) od najemne pogodbe odstopi in zahteva izpraznitev poslovnih prostorov v vsakem času. V kolikor najemnik tudi po poteku časa, za katerega je bila pogodba sklenjena, poslovne prostore še naprej uporablja, se šteje da je bila pogodba obnovljena za nedoločen čas. Prenehanje najemnega razmerja v tem primeru ne nastopi avtomatično, saj mora najemodajalec najkasneje v roku enega meseca pri pristojnem sodišču podati zahtevo za izdajo naloga za izpraznitev poslovnega prostora.

 

Ker za odpoved najemne pogodbe za poslovni prostor torej ne zadošča le pisna izjava, temveč je potreben sodni postopek, z vidika zaščite interesov pogodbenih strank pa je že ob nastanku najemnega razmerja bistvenega pomena ustrezna vsebina najemne pogodbe, svetujemo, da se za svetovanje obrnete na odvetniško pisarno, ki vam bo lahko nudila ustrezno pravno pomoč.