Postopek nakupa nepremičnine

V postopek nakupa nepremičnine so tako ali drugače vedno vključeni prodajalec, kupec, davčna uprava, notar in zemljiška knjiga. Potem, ko se prodajalec in kupec dogovorita za bistvene sestavine kupoprodaje in je sestavljena prodajna pogodba za nepremičnino, je podpisano pogodbo potrebno dostaviti davčni upravi, ki odmeri davek na nepremičnine oziroma pravilno davek na promet nepremičnin. Prodajna pogodba za nepremičnino, ki je opremljena s potrdilom davčne uprave, da je bil davek na nepremičnine poravnan, se nato overi pri notarju (oziroma se overi podpis prodajalca na prodajni pogodbi). Na podlagi originalne overjene prodajne pogodbe je nato potrebno podati zemljiškoknjižni predlog za vknjižbo lastninske pravice pri nepremičnini, kar lahko storita tako prodajalec, kot kupec, praviloma pa predlog poda kupec. Plomba je v zemljiški knjigi vidna nemudoma po vložitvi zemljiškoknjižnega predloga, po izdaji sklepa o vpisu lastninske pravice v zemljiško knjigo, pa je postopek nakupa nepremičnine za kupca in prodajalca zaključen.

Pri tem odvetniška pisarna opaža, da se nekateri kupci in prodajalci pri poslih z nepremičninami poslužujejo standardiziranih obrazcev kupoprodajnih pogodb in v zasledovanju čim nižjih stroškov prodaje oziroma nakupa v postopek nakupa nepremičnine ne vključijo usposobljenega strokovnjaka, ki bi jih lahko opozoril na morebitne pomanjkljivosti in tveganja. Odvetniška pisarna svojim strankam (naj bodo kupci ali prodajalci) tako posebej svetuje, da v postopek nakupa nepremičnine vključijo odvetniško pisarno, kjer bo pripravljena ustrezna prodajna pogodba za nepremičnino, ki bo prilagojena individualnim potrebam stranke. Pomemben aspekt prodajne pogodbe je tudi način plačila kupnine, varstvo pogodbenih strank pred morebitnim nepoštenim ravnanjem druge pogodbene stranke ter preučitev pravnega stanja nepremičnine, tako da so kar v največji meri varovani interesi obeh pogodbenih strank. Strošek, ki ga predstavlja varen in premišljen postopek nakupa nepremičnine, je v primerjavi s samo vrednostjo nepremičnine in potencialno škodo v primeru kakršnih koli napak, zanemarljiv.

Kot rečeno, postopek nakupa nepremičnine vključuje odmero davka s strani pristojne davčne uprave (v kolikor se od prodajne cene nepremičnine ne obračuna DDV). Davek na nepremičnine, ki mu je izpostavljen promet z nepremičninami znaša 2% od davčne osnove, ki je prodajna vrednost nepremičnine, ki jo odraža prodajna pogodba za nepremičnino. Zavezanec za plačilo je prodajalec, če se stranki nista dogovorili drugače. Ta mora davčno napoved vložiti v 15 dneh po nastanku davčne obveznosti, ki nastane, ko je podpisana prodajna pogodba za nepremičnino. Davčni organ izda odločbo v največ 30 dneh, zavezanec pa mora nato plačati davek v 30 dneh po vročitvi odločbe. Čeprav je bil odmerjen in plačan davek na nepremičnine se v določenih primerih, ki jih določa zakon odmeri še davek na dobiček. Drugače kot davek na nepremičnine, davek na dobiček za davčno osnovo vzame razliko med vrednostjo nepremičnine ob pridobitvi in prodaji. Če je ta razlika pozitivna, se od nje odmeri davek po 20% stopnji, medtem ko negativna razlika lahko služi zmanjšanju davčne osnove v letu prodaje nepremičnine.